Wypowiedzenie najmu mieszkania przez najemcę – najem na czas oznaczony
Umowa najmu mieszkania zawarta na czas oznaczony może zostać wypowiedziana przez najemcę w wypadkach określonych w umowie. Oznacza to, że treść umowy powinna przewidywać sytuacje, w których najemca będzie mógł zrezygnować z najmu. Nie może więc zrobić tego w dowolnym momencie, lecz jedynie wtedy, gdy zaistnieje przyczyna wskazana w umowie. Taką przyczyną może być na przykład zakupienie przez niego lokalu mieszkalnego albo utrata pracy. Przyczyny mogą zostać ukształtowane przez strony umowy dowolnie, warto jednak zadbać o to aby były określone na tyle konkretnie, by nie było wątpliwości co do tego, kiedy najem może zostać wypowiedziany.
Wypowiedzenie najmu mieszkania przez najemcę – najem na czas nieoznaczony
Oprócz najmu na czas oznaczony wyróżnić można najem na czas nieoznaczony. W takim przypadku w odniesieniu do wypowiedzenia nie ma już potrzeby wskazywania przyczyn, które pozwalałyby na podjęcie takiego kroku. Najważniejsze jest jednak zachowanie przez najemcę terminu wypowiedzenia określonego przepisami, a mianowicie: trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Oznacza to, że przykładowo w razie dokonania wypowiedzenia w dniu 20 stycznia, najem zakończy się z końcem kwietnia.
Wypowiedzenie najmu mieszkania ze skutkiem natychmiastowym
Najemcy powinni pamiętać również o tym, że niezależnie od tego, czy zawarli umowę najmu na czas oznaczony czy też nieoznaczony, istnieje możliwość wypowiedzenia przez nich najmu bez jakiegokolwiek okresu wypowiedzenia. Dotyczy to sytuacji, gdy mieszkanie ma wady zagrażające życiu lub zdrowiu najemcy lub jego domowników, nawet jeśli najemca wiedział o tych wadach w momencie zawarcia umowy.
Wypowiedzenie najmu mieszkania przez wynajmującego – miesięczny okres wypowiedzenia
W przypadku zamiaru wypowiedzenia najmu przez wynajmującego sprawa jest bardziej skomplikowana, ponieważ w grę wchodzą przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, szczegółowo określające możliwe terminy wypowiedzenia. I tak, wynajmujący może wypowiedzieć najem na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, jeśli:
- najemca pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali
- jest w zwłoce z zapłatą czynszu lun innych opłat za używanie lokalu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty
- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela
- używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, o ile wynajmujący podjął wszelkie działania do których przepisy zobowiązują go w takim przypadku
- najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości i może go używać, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Wypowiedzenie najmu mieszkania przez wynajmującego – inne przypadki
Jeśli najemcy nie można zarzucić niewłaściwego wykonywania umowy ani nie ma on tytułu prawnego do innego lokalu znajdującego się w pobliżu, możliwości wypowiedzenia najmu przez wynajmującego są znacząco ograniczone, a terminy wypowiedzenia są o wiele dłuższe. W dwóch przypadkach przepisy przewidują półroczny termin wypowiedzenia:
- najemca nie zamieszkuje w lokalu przez ponad 12 miesięcy,
- właściciel lokalu zamierza w nim zamieszkać (lub taki zamiar ma jego wstępny, zstępny bądź osoba co do której jest zobowiązany do alimentacji), a najemcy przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny lub właściciel dostarczy mu lokal zamienny.
Z kolei jeżeli wynajmujący, jego wstępny, zstępny lub osoba względem której jest zobowiązany do alimentacji zamierza zamieszkać w danym lokalu, a nie ma możliwości zapewnienia najemcy lokalu zamiennego, termin wypowiedzenia wynosi aż trzy lata. Co więcej, jeśli najemca ma w momencie wypowiedzenia co najmniej 75 lat, staje się ono skuteczne dopiero z dniem jego śmierci.
Jak dokonać wypowiedzenia?
Przepisy nie przewidują konieczności zachowania określonej formy wypowiedzenia, jednak zdecydowanie warto uczynić to w formie pisemnej. W takim przypadku nie będzie bowiem wątpliwości co do tego, że wypowiedzenie zostało dokonane. Pismo dotyczące wypowiedzenia powinno zostać opatrzone datą i podpisem. Należy doręczyć je drugiej stronie umowy w taki sposób, aby nie było wątpliwości, że oświadczenie o wypowiedzeniu do niej dotarło. Można to zrobić osobiście, ale w takim przypadku druga strona powinna pisemnie potwierdzić otrzymanie wypowiedzenia. Innym sposobem jest wysłanie pisma listem poleconym na adres wskazany w umowie jako adres drugiej strony do korespondencji.
Porozumienie stron
Strony umowy najmu nie muszą zachowywać terminów wypowiedzenia, jeśli porozumieją się co do terminu jego zakończenia. „W takim przypadku warto sporządzić pisemne porozumienie stron o zakończeniu najmu, tak aby nie było wątpliwości co do tego że wynajmujący i najemca mają zgodne stanowisko co do momentu zakończenia umowy” - wskazuje adwokat Agata Koschel-Sturzbecher. Przepisów wspomniane terminu regulujących nie stosuje się bowiem w sytuacji, gdy strony umowy zgodnie ustalą datę ustania najmu.
Więcej informacji: https://adwokaci-ks.pl/prawo-cywilne/spory-mieszkaniowe/