Czym jest umowa przedwstępna i kiedy warto ją podpisać?
Umowa przedwstępna, regulowana przez polski Kodeks cywilny, stanowi zobowiązanie obu stron - sprzedającego oraz kupującego - do zawarcia w określonej przyszłości właściwej umowy przenoszącej własność, czyli tzw. umowy przyrzeczonej. Jest to rozwiązanie w sytuacjach, gdy z różnych względów ostateczna transakcja nie może zostać sfinalizowana natychmiast. Najczęstszym powodem jej zawierania jest konieczność przejścia przez procedurę bankową w celu uzyskania finansowania. Banki zazwyczaj wymagają przedstawienia takiego dokumentu, aby w ogóle rozpocząć procesowanie wniosku kredytowego. Umowa ta określa najważniejsze warunki przyszłego zakupu, dając obu stronom czas na uporządkowanie spraw formalnych.
Warto pamiętać, że umowa przedwstępna przydaje się również wtedy, gdy nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny, który sprzedający musi wyprostować przed ostateczną sprzedażą - na przykład poprzez wykreślenie starej hipoteki lub zakończenie postępowania spadkowego. Dla kupującego to gwarancja, że wybrany lokal nie zostanie sprzedany komuś innemu, kto zaoferuje wyższą cenę w międzyczasie. Sprzedający z kolei zyskuje pewność, że klient traktuje transakcję poważnie i nie wycofa się bez konsekwencji. Aby jednak dokument ten spełniał swoją rolę ochronną, musi zawierać precyzyjne zapisy dotyczące ceny, dokładnego opisu nieruchomości oraz granicznego terminu zawarcia ostatecznego aktu notarialnego.
Forma umowy przedwstępnej - akt notarialny czy zwykła forma pisemna?
Jedną z fundamentalnych decyzji, przed którymi stają strony transakcji, jest wybór formy, w jakiej zostanie zawarta umowa przedwstępna. Polskie prawo dopuszcza tutaj dwie ścieżki: zwykłą formę pisemną podpisywaną bezpośrednio między stronami oraz formę aktu notarialnego. Wybór ten ma kolosalne znaczenie dla zakresu ochrony prawnej. Zwykła forma pisemna jest tańsza i szybsza, ponieważ nie wymaga opłacania taksy notarialnej ani umawiania wizyty w kancelarii. Niestety, niesie ze sobą poważne ograniczenie - w przypadku, gdy jedna ze stron rozmyśli się i odmówi podpisania umowy przyrzeczonej, druga strona może żądać jedynie naprawienia szkody (z reguły zwrotu kosztów poniesionych w związku z przygotowaniem do transakcji).
Zupełnie inaczej sytuacja wygląda, gdy zdecydujemy się na zaangażowanie notariusza. Forma aktu notarialnego wywołuje silniejszy skutek umowy przedwstępnej. Jeśli sprzedający nagle odmówi wizyty u notariusza w celu przeniesienia własności, kupujący ma prawo dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Prawomocny wyrok sądu zastępuje wówczas oświadczenie woli niesolidnego sprzedawcy, co oznacza, że stajemy się właścicielami nieruchomości nawet przy jego sprzeciwie. Wybierając formę aktu notarialnego, zyskujemy szereg dodatkowych przywilejów, do których należą:
- Możliwość wpisania roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości do księgi wieczystej, co blokuje sprzedaż lokalu osobom trzecim,
- Kompleksowa weryfikacja dokumentów i stanu prawnego mieszkania przez niezależnego prawnika, jakim jest notariusz,
- Bezpieczeństwo konstrukcji prawnej i pewność, że żadne z postanowień nie narusza obowiązujących przepisów prawa.
Przeczytaj również: Umowa deweloperska – co powinna zawierać? Na co zwrócić uwagę?
Zadatek a zaliczka - kluczowa różnica w zabezpieczeniu finansowym
Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej niemal zawsze pojawia się konieczność wpłaty określonej kwoty pieniężnej na poczet przyszłej ceny zakupu. W tym momencie kluczowe jest precyzyjne nazwanie tego świadczenia. W języku potocznym pojęcia „zadatek” i „zaliczka” bywają stosowane zamiennie, jednak na gruncie prawa oznaczają zupełnie coś innego i rodzą odmienne skutki w przypadku fiaska transakcji. Zaliczka jest pojęciem znacznie prostszym i bezpieczniejszym dla osoby, która nie jest pewna swego. Jeśli do transakcji nie dojdzie - niezależnie od tego, z czyjej winy - zaliczka podlega zwrotowi w nominalnej kwocie. Nie pełni ona zatem funkcji dyscyplinującej ani odszkodowawczej, a jedynie stanowi częściową zapłatę.
Zadatek z kolei to potężne narzędzie dyscyplinujące, którego zasady działania precyzuje Kodeks cywilny. Jeśli umowa nie zostanie zrealizowana z winy kupującego, sprzedający ma pełne prawo zatrzymać otrzymany zadatek. Jeżeli natomiast wina leży po stronie sprzedającego, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. To sprawia, że obie strony mocno kalkulują ryzyko zerwania ustaleń.
"Wybór między zadatkiem a zaliczką powinien być podyktowany stopniem pewności stron co do finalizacji transakcji. Kupujący finansujący zakup kredytem powinien zachować szczególną ostrożność przy ustalaniu wysokości zadatku, aby ewentualna odmowa banku nie pozbawiła go oszczędności życia" - radzi adwokat Agata Koschel-Sturzbecher, specjalizująca się w prawie nieruchomości.
Dlatego tak ważne jest świadome operowanie tymi pojęciami w treści dokumentu i dopasowanie ich do swojej sytuacji finansowej.
Klauzule zabezpieczające kupującego - o czym musisz pamiętać przed podpisaniem?
Aby umowa przedwstępna realnie chroniła interesy kupującego, nie może być jedynie szablonem pobranym z internetu. Każda transakcja jest inna i wymaga wprowadzenia dedykowanych klauzul umownych. Najważniejszym zabezpieczeniem dla osób posiłkujących się kredytem hipotecznym jest wprowadzenie zapisu o zwrocie zadatku w przypadku otrzymania negatywnych decyzji kredytowych z banków. Bez takiej klauzuli, jeśli bank odmówi nam przyznania pieniędzy, sprzedający uzna, że nie dotrzymaliśmy warunków umowy z własnej winy i legalnie zatrzyma nasz zadatek. Klauzula ta powinna jasno precyzować, że warunkiem zwrotu jest przedstawienie np. dwóch oficjalnych odmów z różnych instytucji finansowych w określonym terminie.
Kolejną sferą wymagającą drobiazgowego zabezpieczenia są kwestie techniczne oraz stan prawny samej nieruchomości w okresie pomiędzy umowami. Kupujący powinien upewnić się, że w dokumencie znajdą się oświadczenia sprzedawcy gwarantujące brak wad ukrytych oraz brak jakichkolwiek zaległości czynszowych czy podatkowych. Warto w tym celu wprowadzić do umowy następujące punkty:
- Zobowiązanie sprzedającego do przedstawienia w dniu umowy przyrzeczonej zaświadczenia o braku osób zameldowanych w lokalu,
- Dostarczenie aktualnych zaświadczeń ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o niezaleganiu z opłatami eksploatacyjnymi,
- Prawo kupującego do ponownej weryfikacji stanu technicznego mieszkania tuż przed podpisaniem aktu końcowego w celu sprawdzenia, czy nie doszło do awarii lub uszkodzeń.
Co zrobić, gdy druga strona nie chce przystąpić do umowy przyrzeczonej?
Co zrobić w sytuacji, gdy nadchodzi wyznaczony w umowie termin, a nasz kontrahent unika kontaktu, nie stawia się u notariusza lub wprost oświadcza, że rozmyślił się i nieruchomości nie sprzeda? Nasze dalsze kroki będą całkowicie zdeterminowane przez formę, w jakiej zawarliśmy umowę przedwstępną. Jeśli podpisaliśmy zwykłą umowę cywilnoprawną na piśmie, nasze możliwości są ograniczone. Nie możemy siłą zmusić właściciela do sprzedaży mieszkania. Pozostaje nam wówczas walka o pieniądze - żądanie zwrotu zadatku w podwójnej wysokości oraz ewentualne dochodzenie odszkodowania za straty, jakie ponieśliśmy, licząc na zawarcie umowy (np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego).
Jeśli jednak wykazaliśmy się przezornością i umowa przedwstępna miała formę aktu notarialnego, dysponujemy pełnym wachlarzem narzędzi prawnych. Możemy skierować sprawę do sądu cywilnego z powództwem o stwierdzenie obowiązku złożenia oświadczenia woli. Proces ten, choć może potrwać wiele miesięcy, daje nam szansę na ostateczne przejęcie nieruchomości.
"Wytoczenie powództwa o zawarcie umowy przyrzeczonej pozwala na zabezpieczenie roszczenia poprzez wpis ostrzeżenia do księgi wieczystej. Dzięki temu sprzedający ma zablokowaną możliwość formalnego zbycia lokalu komuś innemu na czas trwania sporu sądowego, co w pełni chroni interesy zdeterminowanego nabywcy" - podkreśla adwokat Agata Koschel-Sturzbecher.
Warto zatem zainwestować w bezpieczniejszą formę notarialną już na samym starcie całego procesu zakupowego.
Najczęstsze błędy w umowach przedwstępnych - jak ich unikać?
Analizując spory sądowe wynikające z nienależytego wykonania umów przedwstępnych, można łatwo dostrzec pewne powtarzające się schematy błędów, które popełniają nieświadomi niczego kupujący. Najpowszechniejszym z nich jest niedokładne opisanie przedmiotu transakcji. Samo podanie adresu mieszkania to za mało - w umowie musi znaleźć się numer księgi wieczystej, dokładny metraż oraz precyzyjne wskazanie pomieszczeń przynależnych, takich jak piwnica, komórka lokatorska czy miejsce postojowe w garażu podziemnym. Równie poważnym uchybieniem jest niejasne określenie terminów. Zapisy typu „umowa przyrzeczona zostanie zawarta po uzyskaniu kredytu” są ryzykowne, ponieważ nie wyznaczają konkretnej daty kalendarzowej, co rodzi pole do nadużyć i sporów interpretacyjnych.
Kolejną pułapką jest brak weryfikacji pełnomocnictw oraz prawa własności osób podpisujących dokument. Jeśli nieruchomość stanowi współwłasność małżeńską, a na umowie podpisze się tylko jeden z małżonków bez stosownego, pisemnego upoważnienia drugiego, cała umowa może okazać się nieważna. Zawsze należy żądać wglądu do aktualnego odpisu z księgi wieczystej i dokładnie sprawdzić, kto jest wpisany w dziale drugim jako prawowity właściciel. Podsumowując, umowa przedwstępna to instrument prawny, który odpowiednio skonstruowany chroni nasze oszczędności i gwarantuje bezpieczny zakup. Poświęcenie czasu i środków na jej rzetelne przygotowanie, najlepiej pod okiem specjalisty, to najlepsza polisa ubezpieczeniowa dla każdego przyszłego właściciela nieruchomości.
– Materiał zewnętrzny
