Marta i Paweł mają 32 i 34 lata, mieszkają we Wrocławiu i razem zarabiają około 14 tys. zł netto. Odłożyli 120 tys. zł i chcieliby kupić trzypokojowe mieszkanie za około 700 tys. zł.
Rok temu sprawdzili swoje możliwości i odpuścili. Potrzebowaliby około 600 tys. zł kredytu, ale po zobaczeniu wyliczeń uznali, że rata byłaby zbyt dużym obciążeniem domowego budżetu. Zostali więc w wynajmowanym mieszkaniu.
Teraz wracają do swoich planów. Ponownie sprawdzili zdolność i okazało się, że ich sytuacja wygląda lepiej. Nadal musieliby zadłużyć się na setki tysięcy złotych, ale tym razem uznali, że mogą rozpocząć poszukiwania.
Historia Marty i Pawła jest hipotetyczna, ale pokazuje sytuację, w której może znajdować się dziś wielu potencjalnych kupujących. Najnowsze badanie Nieruchomosci-online.pl wskazuje bowiem na wyraźną zmianę nastrojów.
Polacy mniej boją się kredytów
W III kwartale 2026 r. 41 proc. badanych uważało, że uzyskanie kredytu mieszkaniowego jest obecnie bardzo trudne. To aż o 11 pkt proc. mniej niż rok wcześniej.
– Lepiej oceniamy dostęp do kredytów i jest to zauważalna zmiana w nastrojach społecznych – mówi Anna Zachara-Widła z Nieruchomosci-online.pl.
Za tą zmianą stoją konkretne pieniądze. Od maja ubiegłego roku Rada Polityki Pieniężnej siedem razy obniżała stopy procentowe, a na początku 2026 r. stopa referencyjna znalazła się na poziomie 3,75 proc.
Niższe oprocentowanie, w połączeniu ze wzrostem wynagrodzeń przynajmniej części pracowników, poprawiło zdolność kredytową gospodarstw domowych. Kto jeszcze kilkanaście miesięcy temu słyszał w banku, że może pożyczyć za mało, dziś może dostać wyższą kwotę.
Efekt widać w danych Biura Informacji Kredytowej. W pierwszym półroczu 2026 r. banki udzieliły o 48 proc. więcej kredytów mieszkaniowych niż w pierwszej połowie 2025 r. W lipcu wzrost wyniósł 33,1 proc.
Jest jednak ważne zastrzeżenie. Nie wszystkie te kredyty oznaczają zakup kolejnych mieszkań. Według BIK około jednej trzeciej bieżącej akcji kredytowej stanowią refinansowania, czyli zamiana posiadanego kredytu na nowy, na korzystniejszych warunkach.
Bank mówi „tak”, kupujący mówi „jeszcze nie”
Nie wszyscy, którym poprawiła się zdolność kredytowa, zachowują się tak jak modelowi Marta i Paweł.
Spójrzmy na inny hipotetyczny przykład. 37-letni Tomasz z Warszawy zarabia około 10 tys. zł netto i ma 150 tys. zł oszczędności. Chciałby kupić dwupokojowe mieszkanie.
Rok temu przeszkodą była przede wszystkim niewystarczająca zdolność kredytowa. Dziś bank byłby gotowy pożyczyć mu więcej i teoretycznie droga do własnego mieszkania stoi otworem.
Tomasz jednak nie kupuje.
Kiedy zestawia ceny interesujących go mieszkań z wysokością przyszłego zadłużenia, dochodzi do wniosku, że wykorzystanie większości oszczędności na wkład własny i zaciągnięcie dużego kredytu na kilkadziesiąt lat to zbyt wysoka cena. Postanawia jeszcze poczekać.
I właśnie ten przykład pokazuje największy paradoks obecnego rynku: „stać mnie na kredyt” nie musi oznaczać „stać mnie na mieszkanie”.
Mieszkania nadal trudno dostępne
Potwierdzają to wyniki badania „To my. Polacy o nieruchomościach – III kwartał 2026”. Aż 62 proc. ankietowanych uważa, że obecnie mało kto z ich otoczenia może pozwolić sobie na zakup mieszkania lub domu.
W porównaniu z ubiegłym rokiem ten odsetek zmniejszył się zaledwie o 2 pkt proc.
Różnica jest więc znacząca. Odsetek osób uważających uzyskanie kredytu za bardzo trudne spadł w ciągu roku o 11 pkt proc., ale przekonanie o słabej dostępności samych nieruchomości prawie się nie zmieniło.
– Mimo większej dostępności kredytów zakup mieszkania nadal postrzegany jest jako trudny, a ceny jako wysokie. Samo złagodzenie obaw związanych z finansowaniem nie musi więc od razu przełożyć się na decyzje zakupowe – podkreśla Anna Zachara-Widła.
Wracają do kalkulatorów. Czy wrócą po mieszkania?
Poprawa sytuacji kredytowej może jednak uruchomić grupę osób, które w ostatnich latach odłożyły zakup na później.
– Może sprawić, że część osób, które dotąd odkładały swoje plany, zacznie ponownie sprawdzać swoje możliwości i uważniej przyglądać się ofertom – ocenia Zachara-Widła.
Jedni mogą zachować się więc jak hipotetyczni Marta i Paweł: jeszcze raz policzyć ratę i wrócić na rynek. Inni jak Tomasz: odkryć, że bank jest już gotowy sfinansować zakup, ale mimo to uznać cenę mieszkania i skalę zadłużenia za zbyt wysokie.
To właśnie najlepiej opisuje dzisiejszą zmianę nastrojów. Coraz rzadziej barierą jest samo pytanie: „czy bank da mi kredyt?”. Pozostaje drugie, znacznie trudniejsze: „skoro już mogę go dostać, czy naprawdę chcę zadłużyć się na taką kwotę?”
